Forbruker/huseier frikjent for fakturakrav for tomtearbeid, som vesentlig oversteg prisoverslag

Forbruker/huseier frikjent for fakturakrav for tomtearbeid, som vesentlig oversteg prisoverslag

Lister tingrett har i en fersk dom frikjent vår klient; en forbruker/huseier.

En profesjonell tjenesteyter hadde fått i oppdrag å utføre gravearbeider på forbrukers boligtomt. Det ble gitt prisoverslag, og håndverkertjenesteloven regulerte forholdet.

Etter ferdigstilt arbeid leverte entreprenøren faktura på det mangedobbelte av hva prisoverslaget lød på. I hht. håndverkertjenesteloven § 32 skal et prisoverslag ikke overstiges vesentlig, og i alle fall ikke med mer enn 15 %, med mindre annen pris utrykkelig er avtalt, eller at tjenesteyter har rett til pristillegg i hht. § 33.

Saken manglet skriftlighet rundt sentrale punkter i avtalen mellom partene, blant annet om hva som var avtalt, og til hvilken pris. Lister tingrett fastslår at tjenesteyter som den profesjonelle aktøren må bære ansvaret for manglende klarhet omkring avtalegrunnlaget, herunder ansvaret for hvorvidt grus og pukk var inkludert i prisoverslaget.

Grunnet manglende klarhet om hva som opprinnelig var avtalt, og uklarhet om det faktisk er utført tilleggsarbeider, kunne retten ikke legge til grunn at huseier/forbruker hadde akseptert tilleggsarbeider gjennom stilltiende godtakelse.

Retten fant det heller ikke bevist at oppgitt pris var med tillegg av merverdiavgift, og la til grunn at prisoverslaget som forbrukeren fikk, måte anses å være inklusiv merverdiavgift.

Retten kom til at grus og pukk måtte anses å være inkludert i prisoverslaget som var gitt, og at entreprenøren hadde krav på et vederlag på et tillegg begrenset til 15 % mer enn prisoverslagets pålydende. Dette hadde forbrukeren/huseier allerede betalt (og mer til). Forbrukeren/huseier ble derfor frifunnet, og gravemaskinentreprenøren ble dømt til å erstatte saksomkostninger.

JOBBE SOM ADVOKAT/ADVOKATFULLMEKTIG? TRAINEE?

JOBBE SOM ADVOKAT/ADVOKATFULLMEKTIG? TRAINEE?

Grunnet stor oppdragsmengde søker vi for snarlig tiltredelse advokat og/eller advokatfullmektig, samt jusstudent for sommerjobb/deltidsstilling trainee/praktikant.

Gode faglige kvalifikasjoner er påkrevd. Forretningsmessig teft, samt gode sosiale/mellommenneskelige egenskaper vektlegges tungt.

Henvendelser og søknader med CV imøteses fortrinnsvis sendt pr. e-post: advokat@drageland.no

Lyngdal kommunes vedtak omgjort. Fylkesmannen avslår søknad om bygging på fraskilt tomt i LNFR-område

Lyngdal kommunes vedtak omgjort. Fylkesmannen avslår søknad om bygging på fraskilt tomt i LNFR-område

Fylkesmannen presiserer at GJELDENDE kommuneplan for Lyngdal skal legges til grunn. At tomten hadde et annet arealformål (boligformål) da den ble fradelt, kan ikke gi noen beskyttelsesverdig byggeforventning for eier, og er et lite relevant moment ved vurderingen av om dispensasjon nå skal gis. Kommunen har i gjeldende kommuneplan beskrevet at den ønsker å være restriktiv med å tillate endring fra landbruksformål til byggeformål.

Medhold i klagesak idag: Landbruksinteressene går foran bolig på tomt midt i LNFR-område.

Ei tomt som for mange år siden ble tillatt fradelt, ble for få år siden videresolgt på det åpne marked ifm. tvangssalg. Planstatus i kommuneplanen var endret etter at tomta ble fradelt, slik at tomta nå lå innenfor LNFR-område med hensynssone landbruk i gjeldende kommuneplan (hvilket det var opplyst om i salgsprosessen, således at kjøper tok risikoen på om man ville få tillatelse til å bygge på tomta). Kjøper ønsket å bygge bolighus på tomta, beliggende svært sentralt på Lyngdalssletta, på en haug omkranset av landbruksareal.

Lyngdal kommune innvilget tillatelse/dispensasjon. På vegne av nabo som driver landbruk, klaget vi på tillatelsen, men Lyngdal kommune tok ikke klagen tilfølge. Lyngdal kommunes dispensasjonsvedtak var imidlertid basert på feil lovanvendelse.

Fylkesmannen i Vestfold og Telemark har derfor, i dag, omgjort Lyngdal kommunes vedtak, og avslått søknaden om dispensasjon for å bygge bolig på tidligere fraskilt boligtomt som nå er LNFR.område/hensynssone landbruk i kommuneplanen. Klager fikk medhold i klagen, og tomteeier får ikke tillatelse til å bygge på tomten.

Gjennom kommuneplanen vil kommunen sikre at de store sammenhengende landbruksområdene ikke stykkes opp, men bevares slik at de kan benyttes til moderne jordbruk. Nærområdet er klart dominert av landbruk, og lokaliseringen av den omsøkte boligen vil gjøre det sannsynlig at det kan oppstå konflikt med landbruksinteresser og/eller matproduksjon på kort eller lang sikt. Konfliktområder er f.eks. støyende virksomhet og gjødsling, skriver fylkesmannen.

Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for berørte interesser og myndigheter, og det skal legges vekt på langsiktige løsninger. Hensyn til landbruket og lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt hvis dispensasjon gis. Vilkårene i plan- og bygningsloven § 19-2 for å gi dispensasjon er da ikke oppfylt, og dispensasjon kan ikke gis. Vedtaket omgjøres slik at dispensasjonssøknaden avslås. Det vil si at klagerne har fått medhold i klagen.

I og med at kommunens vedtak var basert på feil rettsanvendelse, fikk ikke hensynet til det kommunale selvstyret gjennomslag. Kommunens vedtak ble omgjort, og søknaden om dispensasjon avslått med endelig virkning. Fylkesmannens vedtak i klagesaken kan ikke påklages videre.

Vi bistod klager som vant frem med klagen. Klager har krav på erstatning fra kommunen for vesentlige sakskostnader som har vært nødvendig for å få endret vedtaket, jfr. forvaltningsloven § 36

Odelsrett; Medhold i § 21 – sak. Klart urimelig dersom best odelsberettiget (etter lovendring) skulle overta gården

Odelsrett; Medhold i § 21 – sak. Klart urimelig dersom best odelsberettiget (etter lovendring) skulle overta gården

LA-2016-135084 Instans Agder lagmannsrett – Dom Dato 2017-03-22  Stikkord Odelsrett. Lovendring. Urimelighetskriteriet. Sterk tilknytning. Berettiget forventning. Odelslova § 21.

Sammendrag, Lovdata: Saken gjaldt krav om å få løse landbrukseiendom på odel. Den ankende part var eldstesønn i søskenflokken og hadde frem til lovendringen i 2009 hatt odelsrett til den omtvistede eiendom. Imidlertid fikk den ankende parts storesøster og hennes livsarvinger bedre odelsrett enn ankende part, som følge av lovendringen i 2009. Lagmannsretten kom, i motsetning til tingretten, til at den ankende part likevel skulle få løse eiendommen på odel.

Retten la urimelighetskriteriet til grunn for drøftelsen og kom til at det ville være meget urimelig om mannen skulle måtte si fra seg retten til eiendommen. Han hadde klart sterkere tilknytning til eiendommen og hadde helt frem til 2009, men også senere, hatt en berettiget forventning om å få overta eiendommen. (Sammendrag ved Lovdata.) Henvisninger: Odelslova (1974) §21 Saksgang Lister tingrett TLIST-2016-1235 – Agder lagmannsrett LA-2016-135084 (16-135084ASD-ALAG). Parter: Ankende part (advokat Per Arve Abraham Drageland) mot Ankemotpart (advokat Bjørgulv Rygnestad). Forfatter Lagdommer Arne Lyng, lagdommer Hanne Helle Arnesen og ekstraordinær lagdommer Arve Lien

ØNSKE OM KJØREVEIRETT HELT FREM TIL HYTTA?

ØNSKE OM KJØREVEIRETT HELT FREM TIL HYTTA?

ØNSKE OM KJØREVEIRETT HELT FREM TIL HYTTA?     Vi har hatt mange saker hvor ei eldre hytte mangler kjøreveirett helt frem til tomta, noe som ofte i dag anses som svært tungvint og utidsmessig. Ofte kan en SKAFFE SEG slik veirett ved å fremsette sak om såkalt VEGSKJØNN ved jordskifteretten. ‘

Med hjemmel i vegloven § 53 kan jordskifteretten ekspropriere kjøreveirett over naboeiendommen(e) mot vederlag, såfremt det er klart at inngrepet vil være mer til nytte enn skade.

I en sak vi for en tid siden vant frem med pva. en hytteeier som kun hadde gangadkomst til hytta si, uttaler Marnar jordskifterett følgende: “I denne saken er det vanskelig å se at [nabohytten] blir berørt. Arealet som er planlagt brukt til veien, er ikke en naturlig del av “hyttetomta”…. Veien som planlegges ligger 70 meter fra hytta… Skulle området som skal brukes til vei likevel regnes som del av hyttetomta, er det vanskelig å se at en enkel vei med trafikk til én hytte, vil ha store ulemper for hytteeiendommen, når avstanden fra tiltaket til hytta er så lang, og bruken begrenset til sommerhalvåret og kun til én hytte. Veien er plassert på en naturlig plass…. Veien vil bidra til å utnytte de få ressursene LNF-området gir som beiting, vedhogst, spredt hyttebygging og å komme til jakt på en enklere måte. Det er, slik jordskifteretten ser det, veldig små – om noen – ulemper…at det anlegges vei på eiendommen. Det er også helt klart til stor nytte for [hytteeiendommen som anla sak] å få anlagt vei fram til hytta. Det gir hytta en ekstra kvalitet med kjøring til hyttetomta. Jordskifteretten har kommet til at tiltaket er klart mer til gagn enn skade i saken, og gir eier av [hytteeiendommen] ekspropriasjonsrett i henhold til skjønnsforutsetningene.”

Jordskifteretten kom til at vår klient som krevde å bli gitt veirett, og som fikk medhold, måtte betale kr. 6.000,- i samlet vederlag til grunneierne for arealet som går med for å bygge veien (ca 2.000 kvadratmeter; veilengde ca. 290 meter).

En prøver først å få fremforhandlet en avtalebasert løsning med grunneier, uten at en må reise sak for retten. Men det hender at grunneier har helt urealistiske prisforventninger ift. hvor mye man kan forvente å få betalt for en slik veirett, og at en derfor må bruke rettsapparatet for å komme i mål. En har flere eksempler på at en grunneier har takket nei til et tilbud fra en hytteeier om eksempelvis kr. 50.000 eller kr. 100.000 i vederlag for en veirett, for så senere å bli avspist med et vederlag på bare 5-10 prosent av dette når avgjørelsen i et vegskjønn foreligger.

For både den som ønsker vegrett, og for den som får et krav om vegrett mot seg, lønner det seg derfor som regel å søke fagkyndig bistand på et så tidlig tidspunkt som mulig.

Grunneier vant over stort E-Verk.

Grunneier vant over stort E-Verk.

Grunneier vant over stort E-Verk. Elektrisitetsverk ble dømt til å betale oppreisningserstatning for tort og svie, samt erstatning for økonomisk tap, grunnet rettsstridig flytting av høyspentmast uten avtale med grunneier. Videre måtte energiverket flytte ulovlig bardun.

Kristiansand tingrett skriver i en rettskraftig dom, avsagt for noen måneder siden, at utmålingen av oppreisningserstatningen må tilpasses «slik at oppreisningen gis et preventivt element. Det skal med andre ord ikke lønne seg å betale oppreisning for brudd på en servitutt heller enn å gå veien om avtale, omskiping eller annen lovlig adkomst», skriver retten.

Energiverket fikk ikke medhold i at et rettslig skjønn for 60 år siden skulle medføre at energiverket nå kunne flytte mastene fritt rundt på eiendommen så lenge man ikke oversteg samme totalantall master. En flytting måtte krevd ny avtale eller ny rettslig avgjørelse, noe retten kom til ikke forelå.

Retten fant det uaktsomt av energiverket å ikke foreta seg annet overfor grunneier enn en kort telefonsamtale fra montør på stedet, mens grunneier var bortreist på ferie; en telefonsamtale som ikke klargjorde de nye mastenes plassering tydelig. Energiverket kunne med enkelthet ha bedt om en bekreftelse på SMS eller sendt over bilder av mastens tenkte nye plassering, hvilket ville brakt en misforståelse ut av verden, skriver retten.

Energiverket kunne altså ikke gjøre som de ville. Den «lille» grunneieren vant mot et stort kapitalsterkt energiverk, som ville gjøre som de selv ville, over hodet på grunneieren. Vi representerte grunneieren som vant saken. Energiverket ble dømt til å erstatte sakens omkostninger til vår klient, i tillegg til erstatningen for økonomisk og ikke-økonomisk tap.

Les mer

Åsetesrett: Ikke “klart urimelig” at eldstemann overtar gården

Agder lagmannsrett har i en dom (sak 18-046022ASD-ALAG) som i dag er rettskraftig, kommet til at den eldste i søskenflokken fortsatt står sterkest mht. å overta gårdsbruket som den konkrete saken gjaldt, selv om en yngre i flere år hadde bodd på gården, og drevet gården for egen regning (uten å betale særlig leie, og uten å foreta investeringer av betydning).

Det er IKKE «klart urimelig» at den eldste overtar gården i denne saken.

Saksgang Lister tingrett TLIST-2017-103367 – Agder lagmannsrett LA-2018-46022 (18-046022ASD-ALAG).Anke til Høyesterett ikke tillatt fremmet, HR-2019-260-U. Parter A (advokat Bjørgulv Rygnestad) mot B, C (for disse: advokat Kristine Grønbech Rolland Devold) og D (advokat Per Arve Abraham Drageland). Forfatter Lagdomar Asbjørn Nes Hansen, lagdommer Nils Ole Simonsen og ekstraordinær lagdommer Gunnar S. Andreassen. Sist oppdatert 2019-02-18

Vi representerte eldstemann med beste odelsrett, som vant saken både i tingretten og lagmannsretten. Tidligere har vi også prosedert saker for yngre i en søskenflokk, som da har vunnet frem i lagmannsretten med at det ville være «klart urimelig» om den eldre fikk fordrive den yngre fra gården. Retten foretar med andre ord en konkret – individuell – vurdering i den enkelte sak. Rådgivning og bistand basert på erfaring fra tilsvarende saker kan lønne seg.

Vi jobber mye med både odelsrett og jordskifterett, og kan kontaktes pr e-post: advokat@drageland.no eller tlf 38 33 00 15.

Fra dommen hitsettes fra Lovdatas sammendrag:

Agder lagmannsrett – Dom – LA-2018-46022  Dato 2018-11- Bruk av åsetesrett på skifte.

Odelslova § 52 femte ledd, jf. § 21.

Lagmannsretten kom som tingretten til at det ikkje var «klårt urimeleg» at eldre bror gjekk føre den yngre ved overtaking av landbrukseigedom på skifte etter foreldra. Båe partane, fødde i høvesvis 1965 og 1968, hadde utdanning og langvarig yrkespraksis utanfor landbruket. Den yngre hadde flytt tilbake til barndomsheimen i 1998 og drive eigedomen i eige namn sidan 2002–2003, ved sidan av fullt arbeid utanfor garden fram til 2013. Endå om den yngre hadde større tilknyting til eigedomen og landbruksnæringa, måtte dette momentet ha mindre vekt i denne saka. Den yngre kunne ikkje reknast å ha ei rettkomen forventing om å overta. Konsekvensane for han av at broren overtok eigedomen var ikkje så inngripande at det i seg sjølv eller saman med dei andre momenta gav grunn til å fråvike åsetesrekkjefylgja.

Er den nyoppførte boligen du har kjøpt ulovlig å bo i? Husk å kreve ferdigattest og bekreftet endelig byggegodkjenning før overtakelse

Er den nyoppførte boligen du har kjøpt ulovlig å bo i? Husk å kreve ferdigattest og bekreftet endelig byggegodkjenning før overtakelse

Boligen du har kjøpt, kan bli/være ulovlig å bo i, og kan være ulovlig oppført.

Ferskt eksempel fra vår advokatpraksis: Et leilighetsbygg ble oppført i en Sørlandskommune samtidig som Fylkesmannen behandlet en klage på byggetillatelsen, som vi hadde fremsatt på vegne av vår klient (nabo).

Mens fylkesmannen behandlet klagen ble bygget også ferdigstilt av utbygger. Kommunen utstedte midlertidig brukstillatelse. Utbygger solgte og overleverte leiligheter til kjøpere, som flyttet inn.

Deretter tok fylkesmannen klagen vår tilfølge. Fylkesmannen opphevet byggetillatelsen, og sendte saken tilbake til kommunen for ny behandling. Den feilaktig utstedte “midlertidige brukstillatelsen” falt deretter bort også som følge av manglende oppfylling mht. krav om ekstra parkeringsplasser mm.

Etter at det har gått over et halvt år, har kommunen ikke gjort noen ting, verken ift at bygget er oppført uten gyldig tillatelse, og heller ikke ift. at leilighetsbygget er bebodd uten at brukstillatelse foreligger. Utbygger “gamblet” på at fylkesmannens ikke skulle ta klagen til følge, og tok risikoen på å bygge, selge og overlevere leiligheter før klagen var ferdigbehandlet. Men utbygger tok feil. Utbygger må dermed ta ansvaret nå.

Boligkjøperne har dermed kjøpt og betalt for leiligheter det i skrivende stund ikke er lov å bebo, i et bygg som er oppført uten at det foreligger gyldig byggetillatelse. Nabo er også skadelidende som følge av at byggverket er oppført alt for nær nabogrensen, med de begrensinger det setter for naboens næringsmessige utnyttelse av egen tomt.

Før overtakelse bør kjøper derfor kreve dokumentasjon for at byggetillatelsen er endelig (at det ikke foregår en klagesaksbehandling som kan oppheve byggetillatelsen), og at det foreligger ferdigattest. Midlertidig brukstillatelse er “skummelt”, da vilkår med frister ofte ikke oppfylles, hvor kjøper deretter sitter igjen med å ha kjøpt en bolig det ikke er lov å bo i….. Her har lovgiver/Stortinget en jobb å gjøre!

Høyesterett nektet å fremme motpartens anke i sak vedr. åsetesrett (odelsloven)

Norges Høyesteretts ankeutvalg – Beslutning – HR-2019-260-U Instans Norges Høyesteretts ankeutvalg – Beslutning Dato 2019-02-11 Publisert HR-2019-260-U Høyesterett HR-2019-260-U, (sak nr. 19-003704SIV-HRET), sivil sak, anke over dom.

Parter A (advokat Bjørgulv Rygnestad)

mot D (advokat Per Arve Abraham Drageland).

Forfatter Dommerne Webster og Bergsjø og kst. dommer Sæbø. ________________________________________ A har anket over Agder lagmannsretts dom 12. november 2018 i sak nr. 18-046022ASD-ALAG mot D. Høyesteretts ankeutvalg viser til at anke til Høyesterett ikke kan fremmes uten samtykke fra ankeutvalget. Utvalget kan bare gi samtykke når anken gjelder spørsmål som har betydning utenfor den foreliggende sak eller det av andre grunner er særlig viktig å få saken avgjort i Høyesterett, jf. tvisteloven § 30-4. Ankeutvalget finner enstemmig at det ikke er tilstrekkelig grunn til at saken blir fremmet for Høyesterett, jf. tvisteloven § 30-4. Anken tillates derfor ikke fremmet. Ankemotparten har krevd 18 281 kroner inklusive merverdiavgift i sakskostnader for ankeutvalget. Kravet tas til følge.

SLUTNING: Anken tillates ikke fremmet. I sakskostnader for Høyesterett betaler A til D 18 281 – attentusentohundreogåttien – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av beslutningen.