Forbruker/huseier frikjent for fakturakrav for tomtearbeid, som vesentlig oversteg prisoverslag

Forbruker/huseier frikjent for fakturakrav for tomtearbeid, som vesentlig oversteg prisoverslag

Lister tingrett har i en fersk dom frikjent vår klient; en forbruker/huseier.

En profesjonell tjenesteyter hadde fått i oppdrag å utføre gravearbeider på forbrukers boligtomt. Det ble gitt prisoverslag, og håndverkertjenesteloven regulerte forholdet.

Etter ferdigstilt arbeid leverte entreprenøren faktura på det mangedobbelte av hva prisoverslaget lød på. I hht. håndverkertjenesteloven § 32 skal et prisoverslag ikke overstiges vesentlig, og i alle fall ikke med mer enn 15 %, med mindre annen pris utrykkelig er avtalt, eller at tjenesteyter har rett til pristillegg i hht. § 33.

Saken manglet skriftlighet rundt sentrale punkter i avtalen mellom partene, blant annet om hva som var avtalt, og til hvilken pris. Lister tingrett fastslår at tjenesteyter som den profesjonelle aktøren må bære ansvaret for manglende klarhet omkring avtalegrunnlaget, herunder ansvaret for hvorvidt grus og pukk var inkludert i prisoverslaget.

Grunnet manglende klarhet om hva som opprinnelig var avtalt, og uklarhet om det faktisk er utført tilleggsarbeider, kunne retten ikke legge til grunn at huseier/forbruker hadde akseptert tilleggsarbeider gjennom stilltiende godtakelse.

Retten fant det heller ikke bevist at oppgitt pris var med tillegg av merverdiavgift, og la til grunn at prisoverslaget som forbrukeren fikk, måte anses å være inklusiv merverdiavgift.

Retten kom til at grus og pukk måtte anses å være inkludert i prisoverslaget som var gitt, og at entreprenøren hadde krav på et vederlag på et tillegg begrenset til 15 % mer enn prisoverslagets pålydende. Dette hadde forbrukeren/huseier allerede betalt (og mer til). Forbrukeren/huseier ble derfor frifunnet, og gravemaskinentreprenøren ble dømt til å erstatte saksomkostninger.

Er den nyoppførte boligen du har kjøpt ulovlig å bo i? Husk å kreve ferdigattest og bekreftet endelig byggegodkjenning før overtakelse

Er den nyoppførte boligen du har kjøpt ulovlig å bo i? Husk å kreve ferdigattest og bekreftet endelig byggegodkjenning før overtakelse

Boligen du har kjøpt, kan bli/være ulovlig å bo i, og kan være ulovlig oppført.

Ferskt eksempel fra vår advokatpraksis: Et leilighetsbygg ble oppført i en Sørlandskommune samtidig som Fylkesmannen behandlet en klage på byggetillatelsen, som vi hadde fremsatt på vegne av vår klient (nabo).

Mens fylkesmannen behandlet klagen ble bygget også ferdigstilt av utbygger. Kommunen utstedte midlertidig brukstillatelse. Utbygger solgte og overleverte leiligheter til kjøpere, som flyttet inn.

Deretter tok fylkesmannen klagen vår tilfølge. Fylkesmannen opphevet byggetillatelsen, og sendte saken tilbake til kommunen for ny behandling. Den feilaktig utstedte “midlertidige brukstillatelsen” falt deretter bort også som følge av manglende oppfylling mht. krav om ekstra parkeringsplasser mm.

Etter at det har gått over et halvt år, har kommunen ikke gjort noen ting, verken ift at bygget er oppført uten gyldig tillatelse, og heller ikke ift. at leilighetsbygget er bebodd uten at brukstillatelse foreligger. Utbygger “gamblet” på at fylkesmannens ikke skulle ta klagen til følge, og tok risikoen på å bygge, selge og overlevere leiligheter før klagen var ferdigbehandlet. Men utbygger tok feil. Utbygger må dermed ta ansvaret nå.

Boligkjøperne har dermed kjøpt og betalt for leiligheter det i skrivende stund ikke er lov å bebo, i et bygg som er oppført uten at det foreligger gyldig byggetillatelse. Nabo er også skadelidende som følge av at byggverket er oppført alt for nær nabogrensen, med de begrensinger det setter for naboens næringsmessige utnyttelse av egen tomt.

Før overtakelse bør kjøper derfor kreve dokumentasjon for at byggetillatelsen er endelig (at det ikke foregår en klagesaksbehandling som kan oppheve byggetillatelsen), og at det foreligger ferdigattest. Midlertidig brukstillatelse er “skummelt”, da vilkår med frister ofte ikke oppfylles, hvor kjøper deretter sitter igjen med å ha kjøpt en bolig det ikke er lov å bo i….. Her har lovgiver/Stortinget en jobb å gjøre!

JOBBE SOM ADVOKAT/ADVOKATFULLMEKTIG? TRAINEE?

JOBBE SOM ADVOKAT/ADVOKATFULLMEKTIG? TRAINEE?

Grunnet stor oppdragsmengde søker vi for snarlig tiltredelse advokat og/eller advokatfullmektig, samt jusstudent for sommerjobb/deltidsstilling trainee/praktikant.

Gode faglige kvalifikasjoner er påkrevd. Forretningsmessig teft, samt gode sosiale/mellommenneskelige egenskaper vektlegges tungt.

Henvendelser og søknader med CV imøteses fortrinnsvis sendt pr. e-post: advokat@drageland.no

Lyngdal kommunes vedtak omgjort. Fylkesmannen avslår søknad om bygging på fraskilt tomt i LNFR-område

Lyngdal kommunes vedtak omgjort. Fylkesmannen avslår søknad om bygging på fraskilt tomt i LNFR-område

Fylkesmannen presiserer at GJELDENDE kommuneplan for Lyngdal skal legges til grunn. At tomten hadde et annet arealformål (boligformål) da den ble fradelt, kan ikke gi noen beskyttelsesverdig byggeforventning for eier, og er et lite relevant moment ved vurderingen av om dispensasjon nå skal gis. Kommunen har i gjeldende kommuneplan beskrevet at den ønsker å være restriktiv med å tillate endring fra landbruksformål til byggeformål.

Medhold i klagesak idag: Landbruksinteressene går foran bolig på tomt midt i LNFR-område.

Ei tomt som for mange år siden ble tillatt fradelt, ble for få år siden videresolgt på det åpne marked ifm. tvangssalg. Planstatus i kommuneplanen var endret etter at tomta ble fradelt, slik at tomta nå lå innenfor LNFR-område med hensynssone landbruk i gjeldende kommuneplan (hvilket det var opplyst om i salgsprosessen, således at kjøper tok risikoen på om man ville få tillatelse til å bygge på tomta). Kjøper ønsket å bygge bolighus på tomta, beliggende svært sentralt på Lyngdalssletta, på en haug omkranset av landbruksareal.

Lyngdal kommune innvilget tillatelse/dispensasjon. På vegne av nabo som driver landbruk, klaget vi på tillatelsen, men Lyngdal kommune tok ikke klagen tilfølge. Lyngdal kommunes dispensasjonsvedtak var imidlertid basert på feil lovanvendelse.

Fylkesmannen i Vestfold og Telemark har derfor, i dag, omgjort Lyngdal kommunes vedtak, og avslått søknaden om dispensasjon for å bygge bolig på tidligere fraskilt boligtomt som nå er LNFR.område/hensynssone landbruk i kommuneplanen. Klager fikk medhold i klagen, og tomteeier får ikke tillatelse til å bygge på tomten.

Gjennom kommuneplanen vil kommunen sikre at de store sammenhengende landbruksområdene ikke stykkes opp, men bevares slik at de kan benyttes til moderne jordbruk. Nærområdet er klart dominert av landbruk, og lokaliseringen av den omsøkte boligen vil gjøre det sannsynlig at det kan oppstå konflikt med landbruksinteresser og/eller matproduksjon på kort eller lang sikt. Konfliktområder er f.eks. støyende virksomhet og gjødsling, skriver fylkesmannen.

Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for berørte interesser og myndigheter, og det skal legges vekt på langsiktige løsninger. Hensyn til landbruket og lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt hvis dispensasjon gis. Vilkårene i plan- og bygningsloven § 19-2 for å gi dispensasjon er da ikke oppfylt, og dispensasjon kan ikke gis. Vedtaket omgjøres slik at dispensasjonssøknaden avslås. Det vil si at klagerne har fått medhold i klagen.

I og med at kommunens vedtak var basert på feil rettsanvendelse, fikk ikke hensynet til det kommunale selvstyret gjennomslag. Kommunens vedtak ble omgjort, og søknaden om dispensasjon avslått med endelig virkning. Fylkesmannens vedtak i klagesaken kan ikke påklages videre.

Vi bistod klager som vant frem med klagen. Klager har krav på erstatning fra kommunen for vesentlige sakskostnader som har vært nødvendig for å få endret vedtaket, jfr. forvaltningsloven § 36

Odelsrett; Medhold i § 21 – sak. Klart urimelig dersom best odelsberettiget (etter lovendring) skulle overta gården

Odelsrett; Medhold i § 21 – sak. Klart urimelig dersom best odelsberettiget (etter lovendring) skulle overta gården

LA-2016-135084 Instans Agder lagmannsrett – Dom Dato 2017-03-22  Stikkord Odelsrett. Lovendring. Urimelighetskriteriet. Sterk tilknytning. Berettiget forventning. Odelslova § 21.

Sammendrag, Lovdata: Saken gjaldt krav om å få løse landbrukseiendom på odel. Den ankende part var eldstesønn i søskenflokken og hadde frem til lovendringen i 2009 hatt odelsrett til den omtvistede eiendom. Imidlertid fikk den ankende parts storesøster og hennes livsarvinger bedre odelsrett enn ankende part, som følge av lovendringen i 2009. Lagmannsretten kom, i motsetning til tingretten, til at den ankende part likevel skulle få løse eiendommen på odel.

Retten la urimelighetskriteriet til grunn for drøftelsen og kom til at det ville være meget urimelig om mannen skulle måtte si fra seg retten til eiendommen. Han hadde klart sterkere tilknytning til eiendommen og hadde helt frem til 2009, men også senere, hatt en berettiget forventning om å få overta eiendommen. (Sammendrag ved Lovdata.) Henvisninger: Odelslova (1974) §21 Saksgang Lister tingrett TLIST-2016-1235 – Agder lagmannsrett LA-2016-135084 (16-135084ASD-ALAG). Parter: Ankende part (advokat Per Arve Abraham Drageland) mot Ankemotpart (advokat Bjørgulv Rygnestad). Forfatter Lagdommer Arne Lyng, lagdommer Hanne Helle Arnesen og ekstraordinær lagdommer Arve Lien